房地产行业投资机会报告


统计局公布3月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为15455万平方米、10460亿元、16869万平方米,同比增速分别为3.2%、10.8%、17.8%,前值为4.1%、9.9%、2.9%。

  核心观点

  销售面积增长超预期,中西部成为销售增长新动能。2018年3月,全国实现商品房销售面积15455万方,同比增长3.2%,增长超预期,原因在于中西部地区3月份销售面积增长明显。2018年3月,东部、中部、西部、东北商品房面积同比增速分别为-8.9%,18.4%,11.0%,3.9%。东部地区销售下滑的主要原因是因为政策的严调控。相比之下,中西部城市政策掣肘较小,销售势头迅猛,成为全国销售增长的新动能。不过由于销售向好,政策上出现边际放松的可能性在缩小,严调控的市场环境还将继续维持。

  新开工面积大幅增长,房地产投资维持高增速,但受制于资金收紧,高增速恐难维系。2018年3月,新开工面积同比大幅增长17.8%,延续5个月实现同比增长,3月待售面积已经下降至57329万方,同比下滑16.7%,库存的下降使得开发商补库存意愿增强。3月房地产投资同比增长10.8%,维持了今年以来的高增速。投资高增的主要原因是土地投资的大幅增长。3月,全国实现土地成交价款达到840亿元,同比增长48.8%,土地均价达到5762元/平方米,同比增长了43.8%,表明土地均价高涨带动了土地的大幅增长,从而带来了3月份投资的高增速。不过从资金面来看,3月房企到位资金为12782亿元,与去年基本持平,房地产行业资金明显收紧,我们认为资金面趋紧将限制房企拿地的能力,因此后续房地产投资高增速恐难以维系。

  龙头房企依然延续超越市场的表现。1-3月TOP10房企实现销售金额8938亿元,同比增长22.4%,市占率达到34.9%,较2017年底提高了10.7个百分点,集中度继续大幅提升。此外,10-20名、20-50名房企,50-100名房企销售金额的同比增速分别达到29.1%、36.7%、37.1%,销售金额的增速均远远高于全国商品房销售金额,龙头房企表现依旧超越市场。

  我们维持对2018年房地产行业三大核心指标的预测,分别为:销售面积增长(-3%)、新开工面积增长(3%)、房地产开发投资增速(4%)

  投资建议与投资标的

  房地产行业销售和投资开工均好于预期,表明当前投资人对于地产行业预期过于悲观,地产公司整体业绩确定,估值较低,投资价值凸显。在此时点我们看好两条主线:1)低估值蓝筹,推荐保利地产(600048,买入)、招商蛇口(001979,买入),建议关注金地集团(600383,未评级)、荣盛发展(002146,未评级);2)高成长龙头,推荐新城控股(601155,买入)、阳光城(000671,买入)、万科A(000002,买入)。

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